現在的市場局面已經和10年前差別很大，由于外資購房主要集中在一線城市和幾個熱點二線城市，而現在這類城市的房價已經很高，短期內升值空間小，投資回報率在降低，即使‘限外令’放開也不會出現大規模外資買房。

國務院總理李克強在今年全國兩會上所說的“歡迎外國人來中國買房”，似乎并非只是一句寒暄。被限制多年的外資購房，打破藩籬的日子正漸行漸近。

深圳房地產研究中心負責人近日告訴記者，目前監管層正考慮取消樓市“限外令”，放開外資購買中國樓市，不過像深圳這樣的一線城市，外資只可以購買商鋪、寫字樓等物業，普通住宅很可能仍將“限購”。

“中央層面對于樓市的調整思路早已確定要去行政化，因此，此前部分‘一刀切’的政策限制逐步放開也是正常的。”接近住建部的一位消息人士稱。

不過，對于“限外”取消的實際影響，業內人士接受采訪時分析認為，僅憑限外政策放松并不一定能帶動海外熱錢進入樓市投資，但對于北上廣深等一線城市的高端項目而言，或將起到釋放購買力的作用。

實際效果不大，但更重要的是由此釋放的政策維穩信號，這也讓政策調整背后的邏輯愈加清晰。

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“限令”正逐漸放開

“現在中央對于樓市政策的調整，仍然處在釋放市場需求方面，逐步取消對外資購房的限制，直觀意義上來說，就是在釋放外資購房需求。”國研中心一位負責人對本報記者表示，隨著整體經濟層面上對外資限制的放寬，購房需求上的放開是“遲早的事”。

事實上，早在今年3月國家發改委與商務部就公布了《外商投資產業指導目錄（2015年修訂）》，在“限制外商投資產業目錄”中，已經刪除了此前針對外商投資房地產的全部限制類條款。

這些限制類條款包括：土地成片開發（限于合資、合作），高檔賓館、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營，房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司等，都曾被列在2007年和2011年版的限制外商投資產業目錄中。

上述深圳房地產研究中心負責人表示：“外資想要購買商務公寓現在仍受到政策限制，其實外資投資是好事，可以拉動需求增加銷售收入。”

“是否全面放開限外政策，目前決策層仍未確定，最快也要7月份前后。”上述接近住建部的消息人士指出，“由于這一政策主要針對的是一二線城市，而目前一二線城市正處于逐步回暖的市場行情下，一旦放開可能會帶來部分城市的樓市過熱，這也不是中央希望看到的。”

北京一位高端樓盤的營銷總監告訴記者，今年以來，北京高端樓盤扎堆開盤，不少高端項目的營銷都瞄上了外資購房者這一客群，除了給予部分優惠，在購買限制上也盡量幫助簡化手續、解決一部分受限條件。

“現在對于外資購房來說，雖然沒有在政策上明確放松，但在不少地方，外資購房可以享受一定的優惠，同時購買以及貸款流程會給予不少方便。”招商銀行北京分行一位負責人向記者表示。

上海易居研究院副院長楊紅旭告訴記者，政府在逐漸放開一些行政干預政策，“限購”、“限貸”、“限價”都在退出，只有“限外”沒有明確發文取消，預計也會逐漸放松，但這個政策不一定是外匯管理局公開發文取消，有可能是各地城市出臺政策或者是暗地里放松。

5月6日，廣東省江門市住建局召開新聞發布會宣布，取消實施了3年多的購房“限外”政策，以加快消化當地樓市庫存。

同時，深圳從5月份開始，已經悄然放松對外資購房的限制，過去港澳臺和華僑于內地置業若想取得1%的契稅優惠必須提供結婚證明或單身證明，內地政府以家庭為單位限制境外人士置業，但目前不再需要提供證明，只需購房者在深圳無房則可，無需再證明配偶是否有房。

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外資買房不會大爆發

住建部聯合外匯管理局曾在2006年和2010年兩次出臺過“限外”政策。按照規定，境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房；在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

“2006年出臺‘限外令’是有原因的，當時人民幣持續升值，國內物業價值處于低谷期，因此當時有大量外資通過投資中國房地產進入中國市場。”當年在北京東直門附近開發過住宅項目的一位開發商對記者表示，由于位于使館區附近，該項目在當年熱銷，而購房者中超過50%的是外籍購房人及長期在海外工作的中國人。

據這位開發商回憶，當時不少外資購房者都一次性購買兩到三套，最多的曾一次購買了7套房。他表示，北京樓市在2007年前后迅速升溫，與當時大批外資涌入不無關系。

“在過去的10年中，中國房地產被境外投資者視作保值、升值的投資目標而被炒作，同時，國際市場看好人民幣持續升值，大量熱錢不斷涌入，這造成了我國房價多年持續性暴漲；因此，對于外資進入相關房地產市場進行投資在過去一個階段時間內的限制一直較為嚴格。”北京房協秘書長陳志稱。

“現在的市場局面已經和10年前差別很大，由于外資購房主要集中在一線城市和幾個熱點二線城市，而現在這類城市的房價已經很高，短期內升值空間小，投資回報率在降低，即使‘限外令’放開也不會出現大規模外資買房。”中國房地產學會副會長陳國強表示。

楊紅旭則認為，“限外令”取消與否涉及面并不大，因為外資買房考慮因素很多，比如人民幣是否升值可以套取匯差，現在人民幣是雙向波動，美元在升值走強，所以外資不是很愿意來中國購買資產。

亦有業內人士擔憂，中國放開外資進來炒房后，是否會引發類似日本上世紀80年代末90年代初的問題，當時日元升值，外資進場炒高房價后撤出，很快又隨著日元的貶值，引發日本樓市雪崩。

不過楊紅旭認為，中日情況有所不同，日本是在1985年后日元匯率快速升值，而中國對美元的匯率近年來已在緩慢升值，而且目前人民幣對美元保持浮動匯率，并沒有快速升值，所以不用擔心中國重蹈日本覆轍。

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政策的維穩邏輯

雖然“限外”政策看上去影響不大，但政策一旦出臺，改變的不僅是少數購房需求，還有對未來的政策預期。

“整體來看，‘3·30新政’后，只有一線城市和部分二線城市樓市迎來紅五月，樓市整體回暖的趨勢并不明朗；其中，還有部分城市在需求釋放后，6月成交重新恢復平淡，樓市表現并不穩定。”同策研究中心總監張宏偉稱。

“從各地樓市的成交走勢來看，市場的需求仍需利好政策來拉動。”經濟學家陳劍波表示，每當有救市政策出臺，樓市的成交就會出現放量，但成交上漲只能保持一兩個月，就又會回歸平淡。去年的“9·30”政策如此，今年的“3·30”政策也是如此。

陳劍波分析認為，限外政策放松與否，主要仍是為了引導預期。

從成交量上來看，“限外”放松后，江門市住建局統計的蓬江、江海區新建商品住房單月網簽數據創歷史記錄，中心城區二手樓市成交也比上月增加了近1/5。

而從深圳“限外令”在近幾年的變化來看，這一政策確實能起到“轉向”的目的。2008年樓市跌入谷底后，深圳在2009年曾將“限外令”取消過一段時間，即取消港澳臺居民在深圳只能購買一套用于自住的商品住宅的限制，不過仍然限制港澳臺居民個人購買包括商鋪、寫字樓等在內的商業地產。此后樓市整體又出現過快上漲，隨后這一政策在2010年后再度收緊。

“如果不斷有利好政策出臺，則意味著樓市在今年的寬松環境不會變，這對今年下半年的房地產走勢有利。”上述國研中心負責人稱。

近期，各地方政府紛紛開始調整公積金額度。在公積金政策的拉動下，部分地方樓市也出現了一波放量。

6月11日，廣州市公積金中心提出的試行開展個人住房公積金貼息貸款業務獲批，廣州公積金中心還將試點開展個人住房抵押貸款證券化業務。據鏈家地產研究部數據顯示，在此之前的6月1日-7日，廣州全市一手房網簽量環比下跌11%。

政策調整正在形成合力，目標就是維穩樓市。