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2015/06/17
導讀：
養老地產成了地產企業戰略轉型的香餑餑，熱潮下，外行看熱鬧，內行看門道。佳兆業對養老地產市場空間、融資方式和經營模式等方面的研究，堪稱“有門道”。
一、中國的房地產養老市場
1.從統計來看，國內外情形相仿，居家養老，社區養老和機構養老呈現90：7：3的比例關系，居家養老擁有最大的市場價值。
（1）居家養老
在普通住宅設計和建設時，就把老年人的需求考慮進去，即打造“通用住宅”。如果在開始就考慮這些需求，成本不會超過房屋造價的1%，日本在此方面經驗豐富。
（2）社區養老
專門為老年人建設的社區，通常設置大量的老年人健康、娛樂配套。這樣的社區是非常受歡迎的，老年人到這種社區有集體生活，可能有人照顧，也不感覺孤獨，該類項目國內如北京太陽城比較成功。
（3）機構養老
專門的養老院，有完善的醫療、護理設施，通常屬于政府的公益項目，為有特殊需要的老年人群設立。
2.“小市場，大供應”
7%的市場需求VS70%的市場供應，出現的錯位說明現存的房地產開發模式中并沒有針對老年人的需求專門為其開發出特定產品。
觀點：
1.根據經驗，在郊區項目中約有8-10%的客戶是老年人，置業目的是養老，隨著中國的老齡化進一步加劇，這個比例在穩步上升。
2.根據前一點，郊區大盤、區域項目如果做“純養老”會有很大的風險，但是如果提出“全齡化”的社區概念，在項目中設置10%左右的老年住宅產品，會是很大的機會點。
二、融資方式
從開發主體看，開發商、保險公司、政府是國內養老地產開發的三個主要力量。而國外養老地產投資商未來有可能會成為第四股力量。
三、產品設計
老年住宅的產品設計需從老年人的需求出發，而根據老年人的身體和心理健康狀況可將其分成四個階段，不同的階段有不同的需求。
四、經營模式
1.分類
由區位分類，養老地產開發可以分為度假養老、郊區養老、市區養老幾類。
（1）度假養老
國內人群：據全國老齡委的調查顯示，我國每年老年人旅游人數已經占到全國旅游總人數的20%以上，成為消除旅游淡季影響的主要力量之一。海南、廣西、云南氣侯比較好的地方，開發旅游地產時考慮老年產品是一個值得關注的方向。
國外人群：一些發達國家，如日本、瑞士養老成本非常高，勞動力缺乏，所以這些國家期望讓本國的老人在比較健康的階段到中國來養老，身體變差了之后再回國，所以，國外這部分人群也是我們未來開發養老項目時可能會利用到的客群。
（2）郊區養老
老年人群體的特征是身心自由，不需要考慮上下班，所以郊區樓盤對他來講是一樣的。于是郊區樓盤對于上班族這是低價值的，但對于老年人群，更好的環境更好的空氣，適合養老，所以遠郊地產反而在一定情況上是適合養老，土地的價值反而被釋放出來了。
（3）市區養老
未來城市市區內會有一部分社區向養老轉型，更多地注入老年服務。養老社區能夠在市區當然好，但是市區內資源非常有限，空間太小，成本過高，所以養老地產要想有一定的規模，還是要去走郊區化、遠郊化路線。
2.出售VS出租
養老地產的物業是采取銷售還是持有經營的模式，其實通常是由開發土地屬性決定的。
3.盈利模式
國內的會員制盈利模式是在國外原有的模式基礎上進行了創新：
（1）原有模式
會員制盈利模式：以出租為主要經營方式，收費水平要比福利型養老機構的收費水平高，具備自己的醫療服務人才。入住者通常需要交納一定數額的抵押金，每月交納少量的管理費。管理機構通過專業護理提高收費水平獲取利潤，國外的專業管理機構一般將押金進行投資以謀取利潤，具有壽險公司的經營性質。
（2）改進模式
中國式創新：根據中國傳統的消費習慣和置業慣性，發展商對會員制模式采取了創新，增加了記名會員制盈利模式，在交納一定數額的抵押金購得會員卡，每月交納一定的管理費的基礎上，記名會員卡可以繼承和轉讓，根據實際經營狀況，這種模式相對于非記名會員制度來講，更容易被中國市場接收。
4.國內養老地產其他的盈利模式
（1）逆抵押貸款購房
這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開發商處購買一套老年公寓，然后與開發商簽定合同，每月由開發商支付給老人一定數量的生活費，直到老人去世，開發商返還剩余本金，住房歸開發商所有，這種模式對老年人的入駐條件有比較嚴格的審核，一般規定老年人的年齡在55周歲以上。
（2）轉讓使用權模式
在項目存在不能進行產權分割銷售的實際條件下，堅持買賣不破租賃原則，采取轉讓固定年限使用權的盈利模式也是資金快速回籠和項目運營的理想模式之一，在固定年限內，使用權在使用權人死亡后，可以由與死者的有能力提供使用費的近親屬繼續使用，但應重新簽訂使用合同，所有權人也可以調整使用權人。
（3）分散租賃模式
即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比較分散，有長有短，且非一次性付清的經營模式，在這種模式下，一般是由開發商與專門的經營公司或物業公司合作開發，將既得利潤作為按股分紅的經營模式。